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  • 開發商“活下去”攻略:縮編減員、優化組織、謹慎拿地
  • 2018年10月17日來源:第一財經

提要:作為資金密集型行業,房企的人力成本一直不是其主要成本,因此助長了這幾年地產行業薪資的快速增長。但是隨著調控進入深水區,各大房企都開始問管理要效益。

“我年初給董事長的建議是規模優先、兼顧利潤,不過現在情況有變化,我們已經調整為規模與利潤并舉。”一位上市房企高管告訴第一財經記者。

從年初的規模論,到如今的保現金流和利潤,大部分房企今年的策略發生了許多改變。“去年很焦慮,今年更焦慮,公司正在不斷調整和修正戰略規劃。”一位TOP30房企高管告訴記者。

焦慮背后,是房企面臨融資難、回款難、銷售難的多種問題,以往一房難求現象正在淡出人們視線,取而代之的是巨大的營銷和回款壓力。

對于房地產市場里最主要的參與者,房地產企業所承受的壓力正如同幽靈般慢慢露出崢嶸,而這極有可能只是考驗的開始。為了提前準備過冬裝備,開發商在加緊出貨回籠資金的同時,也開啟了一個內部管理優化的新周期。

擴張型戰略之后,將是防守型管理措施逐步走向前臺。

人員收縮

“我們今年還在增加校園招聘指標,但是大部分房企都在縮減或者保持之前的招聘指標。”一位閩系房企副總裁告訴記者。

剛剛開始的校園招聘季,每家房企都開始在各大高校宣講,看起來一如既往,但是“盛況之下”實則不如之前幾年的需求旺盛。

“我們校園招聘的指標和之前一樣,但是今年實際的錄取我們要看生源質量。”一位上市房企人力資源中心總經理告訴記者。

事實上,縱然很多房企保持同樣的招聘指標,但是隨著房企規模的擴大,以及人員流失,房企也在悄然縮減自己的人員成本。

作為資金密集型行業,房企的人力成本一直不是其主要成本,因此助長了這幾年地產行業薪資的快速增長。但是隨著調控進入深水區,各大房企都開始問管理要效益。

“以前的粗放發展是一個英雄帶著一群傻子都可以做好,現在要一個超級英雄帶著一群英雄才可以做好。”弘陽集團執行總裁張良告訴記者。

房地產向管理要效益的時代來臨,人均產能成為每家公司都要關注的點,人員的冗余將影響成本,因此地產公司都開始嚴進寬出。

近期,恒大內部就發文停止招聘工作,并開始精兵簡政,進行優勝劣汰,進一步縮減編制。無獨有偶,富力地產內部發文,停止招聘,并開始進一步梳理人員結構。此前,綠地、華夏幸福已經進行過人員優化調整,希望借此降低人力成本。

“現在項目多的公司給的薪資都開始下降,因為反正有人來做。項目少的公司可以給到不錯薪資,但是就不知道可以做多久。”一位TOP5房企投資負責人呂春航(化名)告訴記者。

今年早些時候,呂春航每天接到獵頭電話不下十個,而如今隨著土地投資熱度降低,呂春航每天接到獵頭的電話也明顯少了。

“翻來覆去都是那幾家,就是拿不到地的,很多公司都把投資條口的人減配了,沒有那么多地可以拿。”呂春航說。

事實上,現金流緊張制約著房企的發展,有房企甚至最近某個月的工資都是通過短期借款才得以發放。

“因為形勢嚴峻,有家房企城市副總以上的高管,開始六折發放工資,而這家房企在此前剛剛進行過調整,把投資條線的一些員工優化掉。”一位業內資深高管告訴記者。

曾經風光的地產人,如今面臨巨大壓力。行業洗牌在即,優先淘汰的還不是房企,而是一些地產人。

組織架構優化

今年8月,華夏幸福因戰略收縮,天津事業部已就地解散。對此華夏幸福回應,公司根據內外部環境的變化,對公司戰略進行了重新審視和梳理,對組織和布局做了局部的調整和優化。

“現在已經到了用管理要效應的時代,無論主動被動,房企都在加強自己的內部管理能力建設。”張良說。

記者從多家房企了解到,房企的很多改革換擋,都來源于今年7月的頂層政策。7月31日,中央召開會議,分析研究當前經濟形勢,部署下半年經濟工作,會議要求,下決心解決好房地產市場問題,堅持因城施策,促進供求平衡,合理引導預期,整治市場秩序,堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。

隨后,各家房企都開始意識到,此前的瘋狂擴張將不適應未來的精細化發展之路。“以前是市場足夠大,大家都可以吃。現在是市場規模一定,那未來必然是你死我活。”張良說。

以弘陽為例,就在投、融、管、退、產品五個維度進行優化管理。

“投資要慎重,基于現金流來尋找投資周期。融資能力要加強,房地產是類金融行業,沒有融資什么都沒辦法進行。管理模式要優化,學習先進制造業降低庫存。銷售(指‘退’)要狠抓,有了銷售和回款,才能帶來下一步發展。最后是產品,未來是產品時代,在同樣的區域內消費者會比較產品好壞,好的產品才能帶來發展。”張良說。

比如管理,張良先抓好各個條線的頭部力量,引入頭部的優秀經理人,帶動整個條線的改革。并希望“組織細胞化”,給每個城市公司配置運營部門,建議運營標準體系,才能在未來的競爭中保持可持續發展能力。

標準化、運營能力加強是每個房企都注意到的問題。

“運營是提高效率的手段,基本每家房企都在不斷提高運營效率,有了大運營部門協調,配合大數據,才可以打通我們的所有業務,形成協同。”張良說。

目前,大部分房企都采取的是3級業務架構模式,集團、城市、項目,隨著規模擴大,很多變成了集團、區域、項目。為了加強管理和減少成本,很多公司項目總同時負責幾個項目,或者將集團平臺優化,人才釋放到地方公司,進一步提高效率。

事實上,問管理要效應時代已經來臨。“房地產進入調控后,考慮到很多企業此前負債過高,這一輪的調控將制約這些企業發展,還有些企業因為負債過高,可能出現掉隊。因此,對于房地產而言,將出現新一輪洗牌。”上述高管說。

土地投資減少

“有家比較激進的房企要求他們的高管自己去銀行融資,來補貼自己企業的現金流。”一位業內高管告訴記者。

現金流緊張,同樣制約了企業的拿地,從目前觀察的情況看,土地市場已經進入下行周期,流拍情況不斷增加。

“很多政府也在找我們談,希望我們托底,害怕土地也賣不出去。”呂春航說。

而這個時候,誰持有現金,誰有較低的財務安全,誰就把握了主動權。

“以前并購市場總是多家搶一個項目,但是還是有很多項目送上門來。”福晟國際行政總裁童文濤告訴記者。

10月9日晚,華夏幸福公告,旗下多家全資子公司與萬科簽署《股權轉讓及合作協議》。萬科擬收購華夏幸福旗下涿州公司80%股權、裕景公司80%股權、裕達公司80% 股權、廊坊公司80%股權和霸州公司65%股權。這五家公司持有位于環京區域的涿州、大廠、廊坊和霸州市的共10宗土地,均為住宅用地,總用地面積約339338.36平方米。

華夏幸福的土地轉讓,更是被業內認為現金流過于緊張,因此不得不出手項目。

“我們談判的空間越來越大,開始對項目挑挑選選才買,我們也比之前更謹慎。”呂春航說。

中原地產研究中心統計數據顯示:一線城市年內成交352宗土地,平均溢價率只有8.24%,刷新了歷史最低,住宅土地也一樣低迷,合計成交的128宗住宅土地平均溢價率只有8.77%,而在2016年則高達66.9%,也同樣刷新了歷史最低。

“所有公司都在收縮拿地預算,很多地方也開始取消預售,我們拿地可能也會重新進行測算。”呂春航說。

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責任編輯:周錦秀
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